Часто задаваемые вопросы о недвижимости в Англии

1. Могут ли россияне и другие иностранцы купить недвижимость в Великобритании?

Совсем не случайно столь многие россияне и вообще иностранцы приобретают собственность в Лондоне, Англии и Шотландии - британское законодательство не ставит никаких ограничений для иностранного владения недвижимостью. Более того, иностранные покупатели вправе рассчитывать на получение ипотечного кредита на покупку недвижимости с весьма привлекательной процентной ставкой и имеют ряд налоговых преимуществ перед самими британцами и местными налоговыми резидентами.

2. Как совершается процесс покупки недвижимости в Англии?

Как только Вы нашли дом своей мечты, Вы делаете предложение на покупку данной недвижимости. Если предложение принято, то составляется Меморандум, в котором указываются имена и адреса сторон, адрес и цена объекта, а также координаты юристов продавца и покупателя.

ProperSearch посоветует Вам опытного и проверенного адвоката – как показывает статистика, сделки зачастую проваливаются именно из-за нерасторопности адвокатов, поэтому выбор юриста чрезвычайно важен. Оба юриста начинают составлять контракт купли-продажи, при этом юрист покупателя делает всевозможные запросы в местные инстанции для получения информации о планах дальнейшего строительства, проверяет земельный реестр и др.

В это же время должна быть проведена оценка покупаемого объекта независимым инженером-технологом (Surveyor) Главная задача этой оценки - выяснение технического состояния объекта.

Когда всё запросы получены и контракт готов, то адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит обычно на 10% от стоимости объекта. В то же самое время адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный его клиентом контракт. В контракте устанавливается день окончания сделки (Completion), то есть день официального вступления покупателя во владение недвижимостью. В день окончания сделки покупатель производит завершающий платёж и получает ключи от своего нового дома или квартиры.

3. Чем отличается Freehold, Leasehold и Share of Freehold?

Freehold - это безусловное право собственности на недвижимость, когда не только здание, но и участок земли, на котором оно расположено, находятся в собственности владельца, поэтому Freehold практически всегда распространяется только на дома и таунхаусы, а не на квартиры.

Leasehold – это право, дающее Вам эксклюзивное владение недвижимостью на правах аренды на определенный период времени (максимум 999 лет) и, как правило, за номинальную годовую земельную ренту – от 25 до 500 фунтов в год. Почти все квартиры продаются на правах Leasehold, так как владелец квартиры не может технически быть и владельцем земли, на которой стоит жилое знание. Тем не менее, leasehold могут быть и дома. Технически, если leasehold составляет более 60-70 лет, то это практически не влияет на стоимость объекта, а более 90 лет уже считается виртуальным и по цене такие объекты равны с объектами freehold. ProperSearch всегда предлагает объекты  сосроком лизинга не менее 60 лет.

Share of Freehold – относительно новое понятие, возникшее после реформы 2002 года, и является чем-то средним между Freehold и Leasehold. «Доля владения» означает, что здание выкуплено всеми владельцами квартир в нем, которые создали компанию, официально владеющую этим зданием. Каждой квартире принадлежит «доля владения» и пропорциональная часть акций в компании-владелице здания.

4. Необходимо ли при покупке британской недвижимости иметь документы о «происхождении денег»?

Такой необходимости нет, однако все юристы в Великобритании обязаны соблюдать требования закона по противодействии легализации (отмыванию) средств, полученных преступным путем. Это означает, что юрист «должен знать своего клиента»: он должен удостоверить личность частного покупателя или проверить уставные документы компании, частный покупатель также должен произвести копию коммунального платежа или банковской выписки, подтверждающей адрес постоянного проживания. Юрист также может задать вопросы о происхождении денег на покупку собственности. Денежные переводы должны совершаться только с личного счета покупателя или с расчетного счета компании, совершающей покупку, а не со счета третьего лица. Можно использовать счет как в России, так и в другой стране. Если на каком-либо этапе оформления сделки возникают подозрения относительно происхождения денег, юрист обязан известить компетентные инстанции, иначе может не только потерять свой профессиональный статус, а и сам быть привлечен к уголовной ответственности.

5. Необходимо ли иметь счёт в Британском Банке для оплаты покупаемой недвижимости?

Иметь банковский счёт в Великобритании необязательно за исключением, когда покупка осуществляется при помощи ипотечного кредита.

6. На какие налоги и платежи надо рассчитывать при покупке недвижимости?

Основным налогом является гербовой сбор (Stamp Duty), который должен быть оплачен в день окончания сделки.

Если до 4 декабря 2014 Гербовый Сбор рассчитывался строго по определенной группе ставок, то 4 декабря 2014 появилась прогрессирующая шкала:

  • первые £125.000 - 0%
  • от £125.000 до £250.000 - 2%
  • от £250.001 до £925.000 - 5%
  • от £925,001 до £1.500.000 - 10%
  • свыше £1,500.000 на физическое лицо - 12%

Также покупатель недвижимости должен оплатить:

  • Адвокатские услуги – от £2500 (+ 20% НДС) в зависимости от сложности и стоимости объекта.
  • Инспекция объекта инженером- технологом – примерно £1000-3000 (+ 20% НДС) – настоятельно рекомендуется при покупке дома, а при любой ипотеке обязательна.
  • Услуги компании по поиску и подбору недвижимости, например ProperSearch - обычно 2% от окончательной стоимости объекта.
  • Регистрация покупки в Реестре - приблизительно 0.1%.
  • Муниципальные запросы - приблизительно £500.

7. Есть ли в Англии ежегодный налог на недвижимость?

В отличие от других стран, в Великобритании нет ежегодного налога на владение собственностью. Тем не менее, владельцу и даже арендатору недвижимости надо платить муниципальный налог (Council Tax), который идет на содержание полиции, школ, уборку улиц. Сумма устанавливается муниципалитетом и может резко отличаться  даже в пределах одного города – от 200 до 2 500 фунтов в год. Владельцам почти всех квартир необходимо платить за обслуживание здания (Service Charge), это более высокие расходы,  - от 1000 до 10 000 фунтов в год. При покупке нужно сразу уточнить размер этого платежа, который полностью идет на эксплуатацию недвижимости.

8. Дает ли владение недвижимостью в Великобритании льготы при получении визы и ПМЖ?

Официально владение недвижимостью в Великобритании не дает владельцам никаких льгот для получения постоянных виз, резидентства и тем более гражданства, однако, как показывает опыт, это важный первый шаг на пути в этом направлении. Здесь необходимо комплексно подходить к вопросу, не скупясь на консультации квалифицированных специалистов по иммиграционным делам и законной оптимизации налогообложения - ProperSearch может порекомендовать таковых. Наверное, тысячи россиян не покупали бы собственность в Великобритании, если бы у них не было шансов получить ПМЖ и потом стать подданными Ее Величества!

9. В чем преимущества и недостатки квартир в старых исторических домах Лондона?  

Многие наши клиенты изначально дают нам установку только на современные квартиры из-за опасений за техническое состояние старых зданий. Но англичане очень бережно относятся к своему архитектурному наследию, хорошо следят за жилфондом и никогда не торопятся сносить старое, чтобы построить новое. Российские клиенты, не слишком знающие Лондон, сначала хотят, чтобы в их доме обязательно был паркинг, но со временем они понимают, что машина здесь вовсе не так необходима. К тому же, городские власти стремятся, чтобы автомобилисты пересаживались в общественный транспорт и такси – это успешно достигается при помощи дорогих стоянок, платного въезда в центр и огромных штрафов. Ограниченное количество машиномест или полное их отсутствие, наверное, главный недостаток исторических зданий. Пусть в новых домах современные трубы и окна, но зато в старых больше шарма, характера, элементов эпохи, просторнее комнаты и выше потолки.

10. Во что обойдется обслуживание лондонской квартиры, коммунальные платежи?

Практически все жилье в Великобритании имеет счетчики не только на электричество и газ, но также и на воду, поэтому сумма коммунальных платеж зависит от того, сколько человек проживает в квартире, и как именно они пользуются отоплением, водой и электричеством. Ниже ориентировочные суммы коммунальных платежей на примере семьи, живущей в трехкомнатной квартире:

  • Газ –  30-60+ фунтов в месяц
  • Электричество – 30-60+ фунтов в месяц
  • Вода – 200 – 400 фунтов в год
  • Страхование имущества – от 30 фунтов в месяц
  • Интернет – от 12 фунтов в месяц за безлимитную ADSL линию
  • Телефон – от 12 фунтов в месяц за аренду линии + стоимость звонков
  • Обязательная телевизионная лицензия - 140 фунтов в год
  • Спутниковое/Кабельное ТВ – пакеты от 15 фунтов в месяц
  • Не забудьте о муниципальном налоге (Council Tax), плате за обслуживание (Service Charge)

11. Нужен ли вообще агент? Или возможно найти недвижимость самому?

В Лондоне абсолютное большинство агентов представляют интересы продавца и специализируются на продажах в определенных районах. Когда потенциальный покупатель обращается к такому традиционному агенту, то ему предлагается все, что есть на тот момент в каталоге именно этого риэлтора. В Лондоне не практикуется общая риэлторская база. Поэтому покупателю приходится регистрироваться с десятком риэлторов даже при рассмотрении лишь одного района. При этом каждый из агентов будет Вам звонить каждый день и предлагать “потрясающий новый вариант” - Вы будете бросать все дела, ехать смотреть это “новое предложение” и оказываться в очередной раз разочарованным из-за того, что агент продавца в очередной раз пытался приукрасить предлагаемое или вообще не понял или не захотел понять Ваши требования. Так может продолжаться месяцами! Поэтому, если у Вас много свободного времени и сил, то такой вариант поиска Вам может подойти. Однако для большинства деловых людей и иностранных инвесторов такой вариант неприемлем. Кроме того, выбор недвижимости - это только начальный этап, за которым следуют переговоры о цене, условиях сделки, выбор юриста, ипотечного брокера, банкира, инженера-технолога, оценщика. Поэтому важно, чтобы на защите Ваших интересов был опытный персональный риэлтор, который бы работал именно на Вас, а не на сторону продавца.